هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد

هنگام پیش خرید آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کرد بر اساس قانون مدنی در زمان انعقاد مبایعه نامه باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می‌ گیرد ، موجود بوده و قابل رویت باشد ( عینیت داشته باشد ) . بنابراین نکات حقوقی در خرید خانه یا خرید آپارتمان معین است ؛ اما در فروش آپارتمان یا فروش ملک ی که هنوز ساخته نشده ، این شرایط رعایت نمی ‌شود و همین می‌تواند موجب بروز اختلاف و طرح دعاوی مختلف در محاکم قضایی شود .

از اینرو ، حقوقدان ها در این ارتباط مطالعه و تحقیق نموده اند تا راهکارهای مناسب را برای این گونه قراردادها فراهم کنند و نهایتا در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران به این نتیجه رسیدند که به ‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌­های آتی ساخته و تحویل خواهند شد ، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند ؛ هر چند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی طرح شده در دادگاه‌ها کاسته است ، اما نواقصی نیز به همراه داشته که معامله‌کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن ناتوان می‌سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده است . بر پایه این قانون ، هر قراردای که براساس آن مالک رسمی زمین ـ که در این قانون پیش‌ فروشنده نامیده شده است ـ احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌ و ساز به طرف دیگر ـ که در این قانون پیش‌ خریدار نامیده می‌شود ـ منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود ، « قرارداد پیش فروش ساختمان » محقق شده است.

مراحل قانونی پیش‌ فروش آپارتمان

پیش خرید آپارتمان بر اساس قانون فوق الاشاره به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار ، پیش‌ فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع‌رسانی می کند. تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به دفترخانه ارجاع دهند و نمی‌ توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مرتکب عمل غیر قانونی شده اند . ضمنا اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.امکانات آپارتمان پیش فروش شده

از مباحث با اهمیتی که باید در قرارداد پیش خرید آپارتمان ذکر شود ، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است ؛ مانند شماره‌ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌­ها، تعیین وضعیت پارکینگ آپارتمان و انباری آن . ذکر مشخصه های فنی و معماری آپارتمان و ساختمانی که ملک مورد معامله در آن واقع شده است مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌ تواند مؤثر واقع شود.

تعیین قیمت آپارتمان در قرارداد پیش خرید آپارتمان

قیمت آپارتمان باید کاملا معین باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالک آپارتمان پیش فروش شده می ‌شود. البته اگر روند ساخت‌ آن براساس مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد ، پیش‌ خریدار می‌ تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ محقق شدن پیشرفت را از مهندس ناظر اخذ کرده باشد . ضمنا معادل حداقل ده درصد قیمت کل هم‌ زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن ، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌ خریدار در مواعد مقرر ، پیش‌ فروشنده موظف است ، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفترخانه به پیش‌ خریدار اخطار می دهد تا در مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیر اینصورت پیش‌ فروشنده حق فسخ خواهد داشت .

زمان تحویل ملک در قرارداد پیش خرید آپارتمان

زمان اتمام و تحویل آپارتمان و همچنین تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید در قرارداد پیش فروش تعیین شود ؛ هر چند همه این موارد می‌توانند دست‌ خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین رابطه راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌ فروشنده نتواند در تاریخ مقرر براساس قرارداد پیش خرید آپارتمان ، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌ خریدار نماید ، یا به تعهدات خود عمل ننماید ، با توجه به متن قانون ، باید خسارت بپردازد ، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به‌ نفع پیش‌ خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد ، برای ایشان ممکن است .

تعیین مساحت واحد در قرارداد پیش خرید آپارتمان

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌ شده بر اساس صورت‌ جلسه‌ تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قراردادپیش خرید آپارتمان باشد ، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود . اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشترباشد ، هیچ‌ یک از طرفین نمی‌ توانند معامله را فسخ کنند ؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد ، تنها خریدار می‌ تواند معامله رافسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت نماید . اگر متراژ آپارتمان  تحویل شده ، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد ، پیش‌ خریدار می‌ تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روز بنا و نظر کارشناسی کسر نماید . البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌ فروشنده ، معامله از جانب پیش‌ خریدار فسخ می شود ، ایشان متعهد است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند ، خسارت وارد شده به پیش‌ خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش‌ فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی ، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغ پذداختی توسط بیمه باشد، پیش‌ فروشنده ضامن پرداخت مابه‌ ­التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ خسارات وارده برآید . شایان ذکر است که آپارتمان پیش‌ فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن ، قبل از انتقال رسمی به پیش‌ خریدار نمی‌ تواند به نفع پیش‌ فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.

انتخاب داور

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان ، بحث حل‌ و فصل اختلافات توسط داوری  می باشد . هیئت داوران از داور منتخب پیش‌ فروشنده و داور منتخب پیش‌ خریدار و یک داور دیگر تشکیل می شود که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌ شود که در صورت نیاز نیز می ‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل کمک بگیرند .

مرحله پایانی در قانون پیش فروش آپارتمان

پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌ بینی شده در قرارداد پیش فروش آپارتمان و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات ، پیش‌ خریدار می‌ تواند با ارائه‌ مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ اسناد رسمی ، درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد و اگر  پیش‌ فروشنده به ‌رغم اعلام دفترخانه ، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود ، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌ خریدار اقدام می کند و اداره‌ ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌ فروش شده بنا به درخواست ذینفع ،  اقدام نماید . پس از انجام انتقال رسمی آپارتمان پیش فروش شده و انجام کلیه‌ تعهدات از جانب طرفین ، قرارداد پیش‌ فروش از درجه‌ اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

 برای پیش خرید آپارتمان در کیش ، برای سرمایه گذاری ملکی در کیش ، برای خرید آپارتمان در کیش می توانید از مشاوره همکارن ما در املاک نامی کیش استفاده نمایید .